“Vỡ” chương trình nhà ở xã hội

Nhiều doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) cũng than thở rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng khi không được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.

Sa lầy vì thiếu vốn

Gần 100 khách hàng mua dự án NƠXH số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân (TPHCM) đang rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi chủ đầu tư dự án là Công ty Địa ốc Hoàng Quân thiếu vốn nên dự án không biết đến bao giờ mới bàn giao. Trong khi đó, nhiều người dân đang lâm vào cảnh chìm trong nợ nần, bao nhiêu tài sản ở nhà phải bán đi để kịp trả lãi vay cho ngân hàng mỗi tháng để mua NƠXH.

Phản hồi về việc chậm trễ, phía Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho biết đơn vị có tổng vốn điều lệ lên đến 5.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, do cùng lúc thực hiện 24 dự án NƠXH, cộng thêm gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ vay vốn NƠXH ngừng khiến công ty thiếu hụt vốn trầm trọng. Doanh nghiệp đã và đang sử dụng nguồn vốn của chính mình để bù đắp các khoản chi phí, chia sẻ lãi suất với người mua, chấp nhận lợi nhuận kinh doanh NƠXH bị sụt giảm và bị hạn chế đến mức tối đa.

Bí giải pháp về tìm vốn, chủ đầu tư chỉ còn biết kêu gọi khách hàng cho vay phần tiền vốn còn thiếu để nhằm đẩy nhanh tiến độ. Hoặc kiến nghị UBND TPHCM cho phép sử dụng tiền ở Quỹ Phát triển nhà ở dùng vào việc xây dựng NƠXH. Thậm chí, nếu các giải pháp trên không được thì chủ đầu tư cũng tính đến phương án cuối cùng là trả dự án lại cho Nhà nước.

Cũng rơi vào tình trạng tương tự, mới đây, hơn 700 khách hàng mua NƠXH tại Dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là Bright City) ở xã Kim Chung (huyện Hoài Đức, Hà Nội) đã gửi đơn kêu cứu lên Chính phủ, Bộ Xây dựng phản ánh tình trạng dự án chậm bàn giao nhà khiến họ rơi vào tình cảnh lao đao.

Và lý giải về nguyên nhân dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long cho biết, dự án AZ Thăng Long đang triển khai theo đúng tiến độ thì gặp phải sự cố bất khả kháng lớn về chính sách là việc dừng triển khai gói vay 30.000 tỉ đồng trên toàn quốc.

Theo chủ đầu tư này, do không còn lãi suất ưu đãi nên khách hàng không còn mặn mà với dự án trong khi chủ đầu tư gặp khó khăn khi phải vay ngân hàng vốn đầu tư với lãi suất thương mại cao. Sau khi gói 30.000 tỉ đồng dừng triển khai, tính đến thời điểm này, đã hơn 1,5 năm Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có hàng loạt văn bản hướng dẫn cho gói vay mới ưu đãi dành cho NƠXH ở Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) nhưng đến nay nguồn vốn không có, tất cả phải đợi.

Vốn hỗ trợ như muối bỏ bể

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Nhưng theo kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay chỉ mới thực hiện được khoảng 28% kế hoạch đã đề ra. Riêng tại TPHCM, theo kế hoạch phát triển NƠXH của Sở Xây dựng, từ năm 2017-2020, thành phố sẽ phát triển 39 dự án với quy mô 45.000 căn hộ.

Trong khi đó theo tính toán, nhu cầu mua NƠXH của người dân thành phố đến năm 2020 sẽ là 81.000 căn. Những con số thống kê trên cho thấy độ “vênh” rất lớn giữa cung và cầu đối với NƠXH tại thành phố đông dân nhất cả nước. Mặc dù nhu cầu NƠXH rất cao nhưng khả năng đáp ứng của doanh nghiệp vẫn hết sức khiêm tốn. Tới thời điểm này, thống kê cho thấy, NƠXH vẫn vắng bóng trên thị trường bất động sản TPHCM.

Nguyên nhân chủ yếu khiến việc phát triển NƠXH tiến triển rất chậm, nhiều khó khăn, ách tắc là do không bố trí được nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách hỗ trợ NƠXH theo quy định. Theo thông tin từ NHCSXH cho biết đã chính thức triển khai cho vay mua NƠXH vào tháng 4 vừa qua.

Theo đó, trong năm 2018, Chính phủ cấp cho NHCSXH 500 tỉ đồng và ngân hàng huy động thêm 500 tỉ đồng nữa. Như vậy trong năm nay, ngân hàng sẽ có nguồn giải ngân là 1.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, trong văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng cho biết đến thời điểm này, số tiền vẫn chưa được giải ngân. Mặt khác, số tiền này nếu được giải ngân cũng chỉ cho vay đối với hộ gia đình, cá nhân, còn chủ đầu tư dự án không được vay nguồn vốn này.

Trong khi đó, báo cáo của các địa phương cho thấy, hiện nay có 206 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do không còn nguồn vốn để tiếp tục triển khai.

Ngay cả việc người dân có thể tiếp cận nguồn vốn vay này cũng không phải là quá dễ dàng. Theo tính toán nguồn vốn 1.000 tỉ đồng của NHCSXH sẽ được phân giao về các địa phương triển khai cho vay. Trong đó, Hà Nội và TPHCM được phân nguồn vốn lớn nhất mỗi nơi 50 tỉ đồng.

Các thành phố khác được phân khoảng từ 10 tỉ đồng trở xuống tùy theo điều kiện của từng địa phương. Ở những thành phố lớn như Hà Nội hay TPHCM, việc phân giao 50 tỉ đồng, tính trung bình mức vay mua NƠXH thì chỉ khoảng 150 người có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này. Điều này không khác gì như muối bỏ bể.

TS kinh tế Trương Huy Mai (RMIT) cho rằng, theo tính toán thì nhu cầu vốn cho NƠXH vào khoảng mức trên 5.000 tỉ đồng, chính vì vậy Nhà nước cần có nguồn nào đó tăng thêm chứ 1.000 – 2.000 tỉ đồng để thực hiện so với nhu cầu thì quá ít. Để có nguồn vốn cho NƠXH phát triển cần một giải pháp căn cơ hơn, thay vì cứ trông mong vào các gói hỗ trợ vốn từ Nhà nước.

Về phần mình, Nhà nước cần đứng ra tổ chức thực hiện, nếu chỉ hô hào, kêu gọi vốn bên ngoài xã hội sẽ khó khăn. Nhu cầu nhà ở xã hội luôn luôn lớn nên dù không được ưu đãi vốn từ phía Nhà nước thì khi đầu tư vào phân khúc này, doanh nghiệp vẫn không đến nỗi không có lãi.

Tuy nhiên, do người mua nhà không thể tiếp cận được vốn lãi suất thấp, phải vay thương mại với lãi suất gấp đôi cùng nhiều điều kiện ngặt nghèo khác nên khả năng tiếp cận nhà ở của họ giảm xuống. Khi đó, doanh nghiệp phải hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà trong thời hạn nhất định nên bị hạn chế tối đa mức lợi nhuận. Đây là rào cản không hề nhỏ, TS Trương Huy Mai phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – phân tích, hiện nay có rất nhiều điểm nghẽn trong chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Trong đó, điểm nghẽn lớn nhất chính là nguồn vốn tín dụng, cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định tham gia nhà ở xã hội. Cụ thể, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ cho NƠXH mà chưa có nguồn vốn mới. Điểm nghẽn thứ hai là chính sách tín dụng cho NƠXH.

Theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội, muốn đủ điều kiện vay vốn, khách hàng phải gửi tiết kiệm hằng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hằng tháng. Ông Châu cho rằng, khoản tiền gửi này phải được hưởng lãi suất bằng lãi suất thông thường ở các ngân hàng thương mại khác và nên ấn định mức gửi tiết kiệm NƠXH cố định hằng tháng ở mức không quá 1 triệu đồng để phù hợp với khả năng tài chính của người vay. Về lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH năm 2017 áp dụng tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm nhưng về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị mức lãi suất từ 3-3,5%/năm.

HoREA cũng kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phân bổ ngân sách hằng năm khoảng 1.000 – 2.000 tỉ đồng trong giai đoạn từ năm 2018-2020 để các đối tượng thụ hưởng NƠXH vay với lãi suất khoảng 5%/năm và đề nghị tiếp tục phân bổ nguồn vốn này cho Ngân hàng Chính sách xã hội, Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV để triển khai thực hiện.

Từ nguồn vốn này, các ngân hàng trên còn có thể huy động thêm các nguồn vốn khác để thực hiện hiệu quả chính sách NƠXH của Đảng và Nhà nước. Về lâu dài, kiến nghị Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH, theo quy định của Luật Nhà ở; trước hết là các dự án NƠXH cho thuê, tương tự như Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ trước đây, để làm giảm giá thành NƠXH.