Giá căn hộ thứ cấp tầm trung ít biến động tăng

Cùng dự án trung cấp, so với căn 1-2 phòng ngủ, loại hình căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích từ 75 – 100m2, giá tương đương từ 1.9 – 2.6 tỉ đồng/căn giao dịch chậm, giá ít tăng. Giá thứ cấp của loại hình này chỉ biến động nhẹ từ 5-7% giữa các giai đoạn từ 6 – 12 tháng. 

Theo khảo sát của PV, tại các dự án trung cấp đang xây dựng hoặc gần hoàn thiện trên địa bàn Tp.HCM thì “hàng tồn” chủ yếu rơi vào loại hình diện tích lớn từ từ 80m2 trở lên, bao gồm cả hàng sơ cấp lẫn thứ cấp. Đáng nói, giá chênh thứ cấp của căn diện tích lớn thường thấp hơn căn diện tích nhỏ từ 1-3 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó tìm đầu ra vì kén đối tượng mua. 

Theo các môi giới, trong cùng dự án, căn diện tích lớn do CĐT bán ra khá chậm. Hàng thứ cấp diện tích lớn nhà đầu tư (NĐT) gửi bán lại thời gian ra hàng cũng phải kéo dài từ 1 đến vài năm. 

Giá thứ cấp căn hộ diện tích lớn ở loại hình trung cấp chỉ nhích nhẹ khoảng 5-10% trong vòng 2 năm qua. Chẳng hạn tại dự án 9 View Apartment trên đường Đỗ Xuân Hợp, Q.9, mặc dù chào bán từ thời điểm từ cuối năm 2015, sắp bàn giao. Tuy nhiên, hiện nay một số căn diện tích từ 78 – 86m2 do NĐT gửi môi giới bán lại hoặc trực tiếp rao bán tìm khách mua khá “trầy trật”. 

Trong khi những căn diện tích 58 – 60m2 tại dự án, giá thứ cấp cao gần gấp đôi so với căn diện tích lớn nhưng nhanh chóng hết hàng. Cụ thể, chị Bùi Trinh, môi giới dự án cho biết, căn 58m2, NĐT thứ cấp bán giá chênh từ 250 – 300 triệu đồng/căn (1.5 năm), một tuần sau có khách chốt.  Trong khi, căn 86m2, NĐT thu về chênh lệch 100 triệu đồng/căn so với giá mua vào nhưng hơn 1 năm nay vẫn chưa tìm được khách mua. Thực tế này cũng diễn ra tại dự án căn hộ Hưng Phát Silver Star (huyện Nhà Bè). 

Căn 3 phòng ngủ diện tích khoảng 100m2, giá bán từ 2.7 – 2.9 tỉ đồng/căn, khách hỏi mua ít. Mặc dù số lượng lọai hình này khách gửi sàn bán lại khá ít, chỉ khoảng 1 – 3 căn mỗi đợt. Trong khi đó những căn giá từ 1.6 – 1.7 tỉ đồng/căn tại dự án không còn hàng để bán lại cho khách mua ở thực. 

Theo môi giới, giá thứ cấp căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án biến động nhẹ từ 7-10% so với giai đoạn đầu mở bán vào năm 2015. Thậm chí có những căn NĐT thu hồi vốn (sau khi đã trừ thuế) nhưng vẫn khó tìm được đối tượng mua. Trong khi đó, giá thứ cấp căn 2 phòng ngủ biến động mạnh mẽ, tùy theo đợt và căn, giá chênh NĐT bán ra có thể đạt từ 20 – 30% trong vòng 1.5 năm. 

Chào bán gần 1 năm nay, dự án D-Vela của Công ty CP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (DRH) vẫn khá trầy trật với căn diện tích lớn kết cấu 3 phòng ngủ. Theo đại diện đơn vị này, ngoài hàng sơ cấp của CĐT, các căn diện tích lớn do NĐT gửi công ty bán lại khó tìm khách mua mặc dù giá chỉ nhích 5% so với thời điểm mở bán đầu năm 2017. Trong khi đó giá những căn office – tel và căn hộ diện tích 58m2 tại dự án giá “cháy hàng” mặc dù thứ cấp đã tăng ít nhất 10% so với thời điểm mua vào. 

Thực tế tại một số dự án trung cấp đang chào bán các căn còn lại hoặc giai đoạn tiếp theo trên thị trường Tp.HCM như Jamila, The Golden Star, Sunrise Riverside, Opa Riverside, Richmond City…  PV ghi nhận thực tế giá bán thứ cấp căn hộ diện tích lớn ít biến động tăng, thậm chí chào ngang giá của CĐT mở bán giai đoạn tiếp. Đặc biệt, những căn có diện tích từ 80 – 100m2 có mức giá từ 1.9 – 2.9 tỉ đồng/căn chỉ tăng 5-7% trong vòng 2 năm. 

Điểm đáng nói là, số lượng căn diện tích lớn, 3 phòng ngủ do NĐT gửi sàn bán lại khá ít. Theo ghi nhận của PV, trong một dự án chỉ khoảng 2-5% căn diện tích lớn được mua bởi giới đầu tư. Loại hình này chủ yếu bán cho người mua ở thực có nguồn tiền khá. 

Mặc dù nguồn hàng thứ cấp tung ra ít, thế nhưng người mua thực lại không mấy “mặn mà” với hàng của NĐT gửi bán lại. Theo chị Bùi Trinh, chuyên viên môi giới sàn BĐS Hưng Thịnh Land, có thời điểm khan hàng, giá sơ cấp của CĐT bị đẩy lên cao hơn cả giá thứ cấp của NĐT từ 10-15% nhưng khách hàng vẫn chọn những căn do CĐT bán ra. Đó cũng là lý do nguồn hàng thứ cấp của NĐT không thể tăng giá cao vì khó chốt khách hàng. 

Theo ghi nhận của PV, khi nguồn hàng sơ cấp đồng loạt tăng giá bán hoặc điều chỉnh mức chênh lệch thấp nhất 10% so với giá dự kiến nhắm hướng đến nhu cầu thực gia tăng ở giai đoạn này thì hàng thứ cấp của NĐT lại có xu hướng ngược lại. Các căn diện tích lớn khó tìm đầu ra, NĐT có xu hướng giảm giá hoặc thu hoà vốn nhằm đẩy hàng nhanh. 

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, giá bán thứ cấp ít biến động, thậm chí không tăng so với hàng sơ cấp của CĐT chủ yếu rơi vào nhóm sản phẩm “ngâm lâu”, tức là NĐT mua khoảng 2 -3 năm về trước. Hoặc nguồn hàng mà NĐT mua được từ giỏ hàng giá rẻ của CĐT hoặc suất nội bộ trước đó. 

Mặc dù thực tế là giá không tăng hoặc ngang giá với hàng sơ cấp chào bán trên thị trường ở thời điểm hiện tại, nhưng trừ chiết khấu ở thời điểm mua, NĐT vẫn có lời. 

Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó tổng Giám đốc L&L Group cho hay, tùy vào mỗi thời điểm ra hàng mà giá các căn diện tích lớn có sự điều chỉnh lên, xuống. Thời điểm hàng ra nhiều (hàng của CĐT và NĐT) thì giá sẽ “chững lại” còn khi nguồn hàng thứ cấp trong một dự án tung ra ít khoảng 5 – 10 căn thì giá thứ cấp sẽ tăng cao (tùy căn). Theo ông Châu, so với căn hộ diện tích nhỏ thì nhìn chung giá thứ cấp hưởng chênh của căn diện tích lớn ở các dự án vẫn “lép vế” hơn vì loại hình này kén khách mua. NĐT cũng ít tham gia mua bán ở loại hình này, trong khi nhu cầu mua ở thực chỉ đến ở đối tượng khách hàng có dòng tài chính khá.